Heizungsausfall als Mietmangel: Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Heizungsausfall als Mietmangel: Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?
Fachanwalt Bredereck

Heizungsausfall ist Mietmangel: Entscheidend für die Frage, was Mieter tun können, wenn bei ihnen in der Wohnung die Heizung ausfällt, ist zunächst, ob damit ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Fällt die Heizung vollständig aus, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung als Mietsache wesentlich beeinträchtigt und es besteht ein Mietmangel. Im Einzelfall etwas schwieriger zu beurteilen sind die Fälle, in denen die Heizung zwar noch funktioniert, aber nur eine gewisse, verhältnismäßig geringe Temperatur in den Räumen herzustellen vermag. Hier finden sich regelmäßig bestimmte Angaben im Mietvertrag zur Temperatur, die in der Wohnung erreicht werden muss. Wird diese nicht erreicht oder ist eine unzumutbar niedrige Temperatur (z. B. 15 Grad) vereinbart, liegt ebenfalls ein Mangel vor.

Vermieter nachweisbar informieren: Ist es zu einem Heizungsausfall gekommen oder wird die erforderliche Temperatur in der Wohnung nicht erreicht, müssen Mieter zunächst unbedingt den Vermieter informieren – und das nachweisbar. In der Regel ist eine E-Mail dafür ausreichend, jedenfalls wenn der Vermieter daraufhin reagiert. Folgt keine Reaktion, sollten Mieter zu einer Zustellung der Mängelanzeige durch einen Boten übergehen. Nur damit lässt sich später wirklich rechtssicher ein Zugang beim Vermieter nachweisen.

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Miete mindern bei Mängeln

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Fristsetzung: Zudem sollte eine angemessene Frist zur Behebung des Problems gesetzt werden. Die kann kürzer ausfallen, je schwerwiegender die Beeinträchtigung ist. Bei einem kompletten Heizungsausfall bei Minusgraden können Mieter auch die sofortige Instandsetzung verlangen und im Notfall auch eine einstweilige Verfügung erwirken. Zudem sollten Mieter in ihrem Schreiben auch direkt darauf hinweisen, dass die Mietzahlung zukünftig vorsorglich nur unter Vorbehalt der Mangelbeseitigung durch den Vermieter erfolgt.

Rechte des Mieters: Mieter haben im Falle eines Heizungsausfalls neben dem Anspruch auf Instandsetzung auch das Recht zur Minderung der Miete und können ggf. auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen bis zur Mängelbeseitigung, um so Druck auszuüben. Auch hier gilt es jedoch, einige wichtige Hinweise zu beachten. So sollte die Miete nicht einfach nach dem eigenen Gefühl in einer bestimmten Höhe gemindert werden, weil immer die Gefahr besteht, dass ein Gericht später im Streitfall eine andere Auffassung zur angemessene Höhe der Minderung vertritt und dann auf einmal ein Zahlungsrückstand des Mieters besteht, der ab einer gewissen Höhe gar das Risiko einer Kündigung des Vermieters birgt.

Anwalt frühzeitig aufsuchen: Um hier folgenschwere Fehler zu vermeiden, sollten sich Mieter bei Zweifeln möglichst früh an einen spezialisierten Rechtsanwalt bzw. Fachanwalt wenden, der die entsprechenden Ansprüche und Rechte für sie geltend machen kann.

07.03.2018

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Kündigung wegen Kinderlärms?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.

Soziale Intoleranz und schlechtes Gedächtnis

Wer eigene Kinder hat, gewöhnt sich schnell an den Lärm, den sie veranstalten. Später vergisst man dann, wie es war, und schimpft auf die jungen Eltern, bzw. die frechen Kinder von heute. Wer keine eigenen Kinder hat, kann ohnehin nicht verstehen, wieso die Eltern ihre Kinder so herumlärmen lassen. Meckern ist in der Regel unproblematisch. Manchmal entstehen aus dem Ärger über den Lärm der Kinder aber auch handfeste Streitigkeiten: Beschwerden bei den Eltern, Nachbarschaftsstreitigkeiten und eben auch Rechtsstreitigkeiten. In diesem Zusammenhang stellt sich immer wieder die Frage, ob der Vermieter wegen Kinderlärms das Mietverhältnis kündigen kann.

Kündigungsschutz im Wohnraummietrecht

Im Wohnraummietrecht hat der Mieter gesetzlichen Kündigungsschutz. Unabhängig davon, was im Mietvertrag zur Kündigung geregelt ist, benötigt der Vermieter für eine Kündigung von Wohnraum immer einen der gesetzlich limitierten Kündigungsgründe. Lärmbelästigungen oder sonstige Vertragsstörungen können grundsätzlich dazugehören.

Kinderlärm wird nicht vom Mieter verschuldet

In der Regel scheitern Kündigungen wegen Kinderlärms schon daran, dass den Mieter (also die Eltern des lauten Kindes) kein Verschulden trifft. Was können sie für den Lärm ihrer Kinder? Nun gibt es in der Praxis durchaus auch Fälle, wo Eltern, meist im Rahmen eines schon bestehenden Konflikts mit den Nachbarn, ihre Kinder animieren, möglichst laut zu sein und dem Nachbarn kräftig auf die Nerven zu gehen. Dieses Verhalten könnte ein Verschulden des Mieters begründen. In der Praxis muss es allerdings nachgewiesen werden. Das wiederum ist regelmäßig schwierig. Anders könnte dies sein, wenn ein Zeuge den Eltern dabei zugehört hat, wie diese ihre Kinder aufhetzten. Ein einmaliges Verschulden wird allerdings auch hier nicht reichen. Zumindest eine vorangegangene Abmahnung wegen eines gleichartigen Fehlverhaltens wird man in der Regel fordern müssen.

Unterschiedliche Ansichten zu Erziehung, Sitten und Gebräuche sind zu akzeptieren

Ein anderer Ansatz für ein Verschulden der Eltern wird gelegentlich darin gesucht, dass diese ihren Kindern ein langes Aufbleiben und damit Störungsmöglichkeiten auch während der Nachtruhe überhaupt erst ermöglichen. Auch hierin wird man kein Verschulden sehen können. Insbesondere kann von den Eltern nicht verlangt werden, dass sie ihr Kind mit Eintritt der zum Beispiel in der Hausordnung oder durch öffentlich-rechtliche Vorschriften festgelegten Nachtruhe zu Bett bringen.

Fazit:

Kündigungen wegen Kinderlärms in der Regel unwirksam. Vermieter, die eine entsprechende Kündigung aussprechen, werden vor Gericht in der Regel schlechte Karten haben. Mancher versucht es trotzdem, in der Hoffnung, der Mieter werde schon freiwillig ausziehen.

Räumung nur nach Räumungsklage

Eine wirksame Kündigung beendet zwar das Mietverhältnis, damit sitzt der Mieter aber noch nicht auf der Straße. Der Vermieter darf sich nicht einfach der Wohnräume bemächtigen. Die eigenmächtige Inbesitznahme stellt eine Straftat (Hausfriedensbruch) dar. Dementsprechend muss der Vermieter zunächst den Mieter vor dem zuständigen Amtsgericht auf Räumung verklagen. Nur mit einem Räumungstitel kann er dann einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Solche Verfahren können wegen der meist notwendigen Beweisaufnahme und des Ganges durch die Instanzen mehrere Jahre dauern.

Fachanwaltstipp Mieter

bei Kündigung wegen Kinderlärms nicht ausziehen. Der Vermieter muss zunächst Räumungsklage erheben. Diese wird er aller Voraussicht nach verlieren. Versucht der Vermieter eine Räumung ohne entsprechende vorherige Klage: Polizei rufen.

Fachanwaltstipp Vermieter

Wenn Sie wegen Kinderlärms kündigen, werden Sie jedenfalls eine allein darauf gestützte Räumungsklage kaum gewinnen können. Falls andere Mieter wegen des Kinderlärms ihrer Nachbarn die Miete mindern, müssen Sie umgekehrt keine großen Befürchtungen vor Gericht haben. Klagen Sie die Mietrückstände einfach ein bzw. kündigen Sie das Mietverhältnis mit dem mindernden Mieter, wenn ein kündigungsbegründender Zahlungsrückstand erreicht ist (jedenfalls bei zwei Monatsmieten).

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft

Haben Sie eine Kündigung oder eine Räumungsklage erhalten oder wollen Sie als Vermieter einem Mieter kündigen? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Er hält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

22.6.2016

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Lärm in der Wohnung: Hinweise für Mieter bei Ruhestörung durch Nachbarn

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.

Lärm in der Wohnung: Hinweise für Mieter bei Ruhestörung durch Nachbarn
Mietrecht

Wenn Mieter in ihrer Wohnung Lärm, z.B. von Nachbarn, ausgesetzt sind, reagieren sie oftmals gereizt und überhastet. Allerdings lässt sich durch ein überlegtes Vorgehen gegen den Störer und parallel gegen den Vermieter bzw. die Hausverwaltung deutlich mehr erreichen, als durch wilde Beschimpfungen. Wer gegen Ruhestörungen vorgehen will, muss unbedingt ein professionelles Lärmtagebuch führen. Hier die wichtigsten Hinweise für Mieter in dieser Situation:

Zunächst abwägen: Nachbarschaft oder Krieg?

Unter einem Vorgehen gegen den Nachbarn wegen Lärms leidet natürlich das Miteinander im Haus und kann komplett vergiftet werden. Deshalb sollten Mieter zunächst genau überlegen, ob es ihnen das wert ist. Entschließt man sich zu einem Vorgehen, sollte man unbedingt professionell und sachlich bleiben.

Lärmtagebuch führen ab Beginn der Störungen:

Oftmals fangen Mieter erst dann damit an, ein Lärmtagebuch zu führen, wenn die Belastungen unerträglich werden. Das ist zu spät. Beginnen Sie sofort bei Beginn der Beeinträchtigungen.

Störungen zeitnah anzeigen:

Viele Mieter warten so lange, bis sie gereizt und genervt sind. Entsprechend fallen dann die Reaktionen impulsiv und unprofessionell aus. Besser: bei Auftreten der Störungen verlangen Sie sofort vom Störer Unterlassung und wenn dies nichts bringt, zeigen Sie den Mangel der Hausverwaltung an. Bleiben Sie dabei völlig sachlich.

Miete unter Vorbehalt zahlen:

Häufig entsteht der größte Druck auf den Störer durch den Vermieter. Wenn Sie gegenüber dem Vermieter Mietminderungen ankündigen und die Miete unter Vorbehalt weiterzahlen, setzt dies den Vermieter in Handlungszwang. Manchmal hilft es dann, wenn der Vermieter dem störenden Mitmieter mit einer Kündigung droht.

Miete nicht einfach mindern:

Ein Fehler ist es, die Miete einfach zu mindern. Man riskiert hier eine Kündigung wegen Zahlungsverzug. Besser ist es, die Miete unter Vorbehalt weiterzuzahlen und gegebenenfalls die wegen der Mietminderung überzahlten Mieten zurückzufordern und notfalls auch zurück zu klagen.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck vertritt Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit Ruhestörungen bundesweit. Wir haben hier ein Vorgehen entwickelt, wie wir die Ansprüche effektiv sichern und durchsetzen. Sie erreichen Fachanwalt Bredereck unter 030/40004909 oder per E-Mail unter berlin@recht-bw.de.

10.2.2016

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Belästigung durch Lärm: Das müssen Mieter bei Ruhestörungen beachten

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.

Ruhestörungen bzw. Lärm gehören zu den häufigsten Störungen, denen Mieter ausgesetzt sind, und wohl auch zu den anstrengendsten. Das sollte aber nicht dazu führen, dass Mieter die Nerven verlieren und dann falsch darauf reagieren. Es gibt einige wichtige Punkte, die unbedingt beachtet werden sollten.

1. Ansprüche ausmachen

Wenn der Mietgebrauch durch Lärmbelästigungen beeinträchtigt wird, können für Mieter Ansprüche gegen verschiedene Personen bzw. Gesellschaften gegeben sein. Welche Ansprüche das im Einzelnen sind, ist abhängig davon, wer den Lärm verursacht und wie sich die weiteren Beteiligten verhalten.

2. Ansprüche gegen den Verursacher des Lärms

Ansprüche können sich zunächst natürlich gegen den Verursacher des Lärms ergeben. Dabei kann es sich um einen Mitmieter handeln oder aber auch um eine Firma, die zum Beispiel vor dem Haus baut. Es kann auch der Vermieter selbst sein, wenn dieser im Haus Modernisierungsarbeiten durchführt. Gegen den Verursacher kommen Unterlassungsansprüche in Betracht. Das gilt immer dann, wenn man nicht verpflichtet ist, die Lärmbelästigung zu dulden. Wenn zum Beispiel der Nachbar regelmäßig auch nachts laute Musik hört oder in der Wohnung herumschreit, kann man diesen auf Unterlassung dieses Verhaltens in Anspruch nehmen.

3. Ansprüche gegen den Vermieter immer prüfen

Daneben kommen Ansprüche immer gegen den Vermieter in Betracht. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter selbst der Störer ist oder die Störung von einem anderen Mieter ausgeht. Als Ansprüche kommen hier Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht, Beseitigung der Belästigung, Unterlassungsansprüche und Schadensersatzansprüche in Betracht. In der Regel empfiehlt es sich immer, auch den Vermieter mit in Anspruch zu nehmen. Man geht dann häufig zweigleisig gegen den Störer und gegen den Vermieter vor.

4. Mängel sofort anzeigen

Um auch die Ansprüche gegen den Vermieter zu sichern, sollten diesem gegenüber die Belästigungen immer sofort angezeigt werden. Die Miete ist gegebenenfalls unter Vorbehalt zu zahlen. Andernfalls kann eine spätere Mietminderung jedenfalls rückwirkend ausgeschlossen sein.

5. Lärmprotokoll führen

Um Ansprüche überhaupt darlegen und später auch beweisen zu können, sollte man von Anfang an ein Lärmprotokoll führen. Hier müssen penibel nach Datum und Uhrzeit die einzelnen Beeinträchtigungen aufgeschrieben und so genau wie möglich beschrieben werden. Die pauschale Beschreibung als Lärm reicht nicht aus. Man muss hier den Lärm auch in seiner Intensität beschreiben. Beispiel: es war so laut, dass man auch bei geschlossenem Fenster der Wohnung nicht telefonieren konnte.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck vertritt Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit Ruhestörungen bundesweit. Wir haben hier ein Vorgehen entwickelt, wie wir die Ansprüche effektiv sichern und durchsetzen.

7.2.2016

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Vermeidung von Schimmelpilz durch Lüftungsverhalten des Mieters

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Tritt in einer Mietwohnung Schimmelpilz auf, kommt es regelmäßig zum Streit zwischen Vermieter und Mieter darüber, wer dafür verantwortlich ist. Der Vermieter ist verantwortlich, wenn Baumängeln für die Schimmelpilzbildung ursächlich sind. Der Mieter ist verantwortlich, wenn er durch unzureichendes Lüftungsverhalten oder mangelhafte Beheizung der Wohnung die Bildung von Schimmelpilz zumindest mit begünstigt hat.

Ordnungsgemäßes Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters

Will der Mieter Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schimmelpilzbildung vermeiden, muss er die Wohnung ordnungsgemäß belüften.

Was ist ordnungsgemäßes Lüftungsverhalten?

Wichtig ist hier zum einen wie man lüftet und zum anderen wie oft man lüftet. Viele Mieter meinen, wenn man die Fenster auf Kipp stellt und lange genug so belässt, würde dies die Wohnung ausreichend lüften. Das Gegenteil ist der Fall. Gerade wenn Sachverständige später die Wohnung begutachten und feststellen, dass die Fensterbretter voller Blumentöpfe stehen, gehen Sie davon aus, dass die Wohnung unzureichend gelüftet wird. In solchen Fällen ist nämlich eine Belüftung regelmäßig nur durch Kippstellung der Fenster möglich. Das reicht zur ordnungsgemäßen Belüftung der Wohnung nicht aus. Für ordnungsgemäße Lüftung sorgt nach ständiger Rechtsprechung nur ein vollständiges Öffnen sämtlicher Fenster der Wohnung.

Wie oft muss gelüftet werden?

Hier stellen die Gerichte teilweise unzumutbare Anforderungen an das Lüftungsverhalten der Mieter

Bis zu viermal Stoßlüften am Tag auch für berufstätige Mieter zumutbar mein zum Beispiel das Landgericht Frankfurt im aktuellen Urteil vom 16. Januar 2015(AZ: 2-17 S 51/14). Das Landgericht Frankfurt hatte über einen Fall von Schimmelpilzbildung zu entscheiden. Nach dem eingeholten Sachverständigengutachten wäre die Schimmelpilzbildung jedenfalls bei drei bis viermaligem täglichen Lüften durch die Mieter vermeidbar gewesen. Das Landgericht musste also die Frage entscheiden, ob ein solches Lüftungsverhalten vom Mieter geschuldet ist. Das vorangegangene Amtsgerichtsurteil hatte noch darauf abgestellt, dass dies schon wegen der Berufstätigkeit der Mieter unmöglich sein. Das Landgericht Frankfurt gab dem Vermieter Recht. Das tägliche drei- bis viermalige Stoßlüften zur Vermeidung von Tauwasserbildung an Kältebrücken belastet auch berufstätige Mieter nicht überobligatorisch.

Während der Abwesenheit des Mieters müsse allerdings nicht gelüftet werden. In diesem Zeitraum finde kein zusätzlicher Feuchtigkeitseintrag durch duschen, kochen oder waschen in die Wohnung statt, so dass dieser auch nicht „herausgelüftet“ werden müssen.

Allgemein lässt sich sagen, dass die Gerichte sehr unterschiedliche Anforderungen an das Lüftungsverhalten der Mieter stellen. Es gibt hier vernünftige Urteile. Es gibt aber auch Urteile, die jedes Maß vermissen lassen. Hier stellt sich manchmal die Frage, ob die Wohnung dem Mieter oder vielmehr der Mieter der Wohnung zu dienen habe. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte viermal am Tag lüften

Wie lange muss gelüftet werden?

Ich empfehle mindestens 5 Minuten sämtlicher Fenster der Wohnung zu öffnen. Ich weiß, dass dies kein Mensch macht. Es gibt allerdings genügend Urteile, die genau dieses Lüftungsverhalten verlangen.

Fachanwaltstipp Mieter

Wenn in der Wohnung Schimmelpilzauftritt, müssen Sie darlegen können, dass sie die Wohnung drei bis viermal täglich gelüftet haben und zwar so, dass sämtliche Fenster der Wohnung für mindestens 5 Minuten vollständig geöffnet wurden. Wer mehr Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung verursacht (Aquarien, Pflanzen, Wäscheorgien, Duschparties), muss auch mehr lüften. Außerdem muss die Wohnung ausreichend beheizt gewesen sein. Hier verlangen die Gerichte unterschiedliche Temperaturen, 20° sind in der Regel ausreichend.

Fachanwaltstipp Vermieter

Hinweise an die Mieter zu Lüftung und Beheizung der Wohnung sollten heute Gegenstand jeden Mietvertrages sein. Andernfalls kann sich der Mieter im Prozess unter Umständen auf mangelnde Aufklärung über das geschuldete Lüftungsverhalten, bzw. Heizverhalten berufen.

24.12.2015

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Spezialseiten zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilz in Wohnraum und Gewerbe

Seite für Mieter: www.schimmel-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Mieter juristische Informationen rund um das Thema Schimmelpilz. Sie finden Tipps zum richtigen Vorgehen, zur Beweissicherung und Muster für Aufforderungsschreiben an den Vermieter, die Geltendmachung von Mietminderung, den Ausspruch einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung und Erhebung einer Klage wegen Instandsetzung und Mietminderung. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Mietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

Seite für Vermieter: www.schimmelpilz-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Vermieter juristische Informationen zum Thema Schimmelpilz, Mietvertrag, Hinweise an den Mieter zum Lüftungsverhalten, Beweissicherung und Musterschreiben einer Abmahnung und Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung (Zahlungsverzug) sowie das Muster einer Räumungsklage. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Vermietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

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Schimmelpilz in der Wohnung – Tipps für Mieter

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Wenn sich in der Wohnung Schimmelpilz bildet, müssen Mieter aufpassen. Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht, Aufwandsentschädigung, Aufwendungsersatz und Schadensersatz hängen vom richtigen Verhalten des Mieters ab. Fehler können umgekehrt dazu führen, dass der Mieter am Ende Schadensersatz zahlen muss oder sogar seine Wohnung verliert.

Richtig lüften:

Der Mieter muss die Wohnung richtig lüften. Vorsorglich sollte mindestens viermal am Tag für fünf Minuten durch vollständiges Öffnen sämtlicher Fenster der Wohnung gelüftet werden. Ein Ankippen der Fenster zum Lüften sollte unterbleiben. Die Fensterbänke sollten immer frei sein.

Richtig heizen:

Sämtliche Räume der Wohnung sollten mindestens einmal am Tag auf 22° geheizt und für einige Stunden auf dieser Temperatur gehalten werden.

Heiz- und Lüftungsverhalten aufzeichnen:

Es sollten regelmäßig Temperaturmessungen durchgeführt und in einem Messprotokoll aufgezeichnet werden.

Zeugen sichern:

Wenn Personen im Haushalt des Mieters wohnen, die nicht im Mietvertrag stehen, sind diese später Zeugen für das Heiz- und Lüftungsverhalten. Sind alle im Haushalt wohnenden Personen auch im Mietvertrag aufgeführt, kommen diese Personen nicht als Zeugen in Betracht. In diesem Fall empfiehlt sich Besuchern regelmäßig das Heiz- und Lüftungsverhalten vorzuführen. Ist zum Beispiel die Oma zu Besuch, sollte man alle Fenster aufreißen, bis die Oma gründlich friert. Sie wird sich dann später sehr genau an das heftige Lüften erinnern können und dies auch vor Gericht bestätigen.

Schimmelpilz nachweisbar anzeigen:

Der Vermieter muss nachweisbar auf den Schimmelpilz hingewiesen werden. Dafür reicht ein Fax oder eine E-Mail. Reagiert der Vermieter auf diese Schreiben, hat er den Zugang damit bestätigt. Reagiert er nicht, sollte man ein Schreiben vorsorglich unter Zeugen beim Vermieter oder bei der Hausverwaltung abgeben.

Miete unter Vorbehalt zahlen:

In der Mitteilung über den Mangel sollte man klarstellen, dass ab sofort sämtliche Mietzahlungen unter Vorbehalt erfolgen. Vorsorglich sollte dies auf den Überweisungen an den Vermieter ebenfalls noch einmal vermerkt werden.

Wir vertreten Mieter, Vermieter, Hausverwaltungen und Eigentümer in allen Fragen rund um das Thema Schimmelpilz in Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Häusern und Gewerbeobjekten bundesweit. Als Ansprechpartner steht Ihnen Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck telefonisch gern zu Verfügung.

10.12.2015

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Ursachen der Schimmelpilzbildung in Mietwohnungen – Baummängel oder Nutzungsverhalten

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom 29. September 2015 – 425 C 7665/14.

Kommt es in einer Mietwohnung zu Bildung von Schimmelpilz, wird von Vermieter und Mieter häufig über die Verantwortung gestritten. Kommt der Fall vor Gericht, stellt sich dann die Frage wer was darlegen und beweisen kann. Dazu das Amtsgericht Dortmund: Bei der Beurteilung, ob ein Schimmelpilzbefall der Wohnung bauseits verursacht wurde oder auf ein nutzungsbedingtes Fehlverhalten zurückzuführen ist, ist nach den beteiligten Sphären zu entscheiden. Zunächst hat der Vermieter zu beweisen, dass kein Baumangel vorliegt.

Steht dann nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest, dass es am Objekt keine Baumängel gibt, muss der Mieter beweisen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat. Gelingt ihm dies nicht, kann der Vermieter grundsätzlich vom Mieter den Ersatz des ihm durch die Bildung von Schimmelpilz entstandenen Schadens verlangen. Der Mieter kann dann auch nicht die Miete mindern. Der Vermieter ist nämlich in diesem Fall im Wege des Schadensersatzes von den Folgen der automatisch kraft Gesetzes eintretenden Minderung der Miete freizustellen. Faktisch bedeutet dies, dass die schuldhafte Mangelverursachung durch den Mieter einen im Gesetz nicht ausdrücklich vorgesehenen Ausschlusstatbestand darstellt (AG Dortmund, Urteil vom 29. September 2015 – 425 C 7665/14 -, Rn. 25, juris).

Fachanwaltstipp Mieter:

Die Sachverständigen im Zusammenhang mit Schimmelpilzbildung in einer Mietwohnung im Prozess sind ebenso unberechenbar wie die Gerichte mit ihrer Rechtsprechung zum Thema. Ich empfehle unbedingt, Miete nur unter Vorbehalt zu zahlen und dann zurückzufordern. Wer einfach so die Miete mindert, riskiert später eine fristlose Kündigung und den Verlust der Wohnung.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter müssen sich in der Praxis gar nicht so viele Sorgen machen. Häufig helfen die Gerichte dem Vermieter, indem sie vorschnell auf das vermeintlich unzulässige Nutzungsverhalten des Mieters abstellen. Das gilt auch für die von den Gerichten beauftragten Sachverständigen. Vermieter von Wohnungen, in denen modernisiert wurde oder die aus sonstigen Gründen für schimmelpilzanfällig sind, empfehle ich unbedingt, die Mieter im Mietvertrag oder in einem späteren Anschreiben bzw. in einer Änderungsvereinbarung auf das geschuldete Lüftungs- und Heizverhalten konkret hinzuweisen.

Quelle:

AG Dortmund, Urteil vom 29. September 2015 – 425 C 7665/14 -, Rn. 24, juris

Wir vertreten Mieter, Vermieter, Hausverwaltungen und Eigentümer in allen Fragen rund um das Thema Schimmelpilz in Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Häusern und Gewerbeobjekten bundesweit. Als Ansprechpartner steht Ihnen Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck telefonisch gern zu Verfügung.

8.12.2015

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Spezialseiten zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilz in Wohnraum und Gewerbe

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Auf dieser Seite finden Mieter juristischen Informationen rund um das Thema Schimmelpilz. Sie finden Tipps zum richtigen Vorgehen, zur Beweissicherung und Muster für Aufforderungsschreiben an den Vermieter, die Geltendmachung von Mietminderung, den Ausspruch einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung und Erhebung einer Klage wegen Instandsetzung und Mietminderung. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Mietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

Seite für Vermieter: www.schimmelpilz-anwalt.de

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Schimmelpilzbildung wegen Baumängeln – Mieter muss nicht mehr lüften oder heizen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 16. Juni 2015 – 9 C 447/13 –, juris.

Ausgangslage:

Tritt in einer Mietwohnung Schimmelpilz auf, hat der Mieter grundsätzlich alle Rechte wegen eines Mietmangels. Das bedeutet z.B., dass der Mieter die Miete mindern, ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen und Schadensersatz fordern kann. In der Praxis berufen sich Vermieter häufig darauf, dass die Ursachen für die Bildung von Schimmelpilz im Verantwortungsbereich des Mieters lägen. In Betracht kommen hier vor allem nicht ausreichendes Lüftungs- und/oder Heizverhalten des Mieters. Kommt der Fall vor Gericht, wird dann häufig darüber gestritten, wie oft der Mieter hätte lüften müssen und wie warm er die Wohnung heizen musste. Teilweise stellt die Rechtsprechung hier unzumutbare Anforderungen an Mieter. Gelegentlich wird sogar verlangt, dass der Mieter bestimmte Anfälligkeiten der Wohnung für die Bildung von Schimmelpilz durch vermehrtes Lüften und/oder Heizen ausgleichen müsse. Aber es gibt auch Gerichte, die an dieser Stelle auf dem Teppich bleiben.

Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 16. Juni 2015 – 9 C 447/13:

Das Amtsgericht Bremen hat in seinem Urteil klargestellt, dass es zunächst Sache des Vermieters sei, zu beweisen, dass keine Baumängel für die Verursachung von Schimmelpilz in Betracht kommen. Nur wenn dem Vermieter das gelingt, kommt es auf die Frage eines unzureichenden Heiz- oder Lüftungsverhalten des Mieters überhaupt an. Das Amtsgericht Bremen hat sich dabei auf ein älteres Urteil des Amtsgerichts Siegburg gestützt.

Kommen als denkbare Ursachen für einen Feuchtigkeits-Schimmelschaden in der Mietwohnung ein Gebäudefehler oder ein fehlerhaftes Nutzerverhalten in Betracht, muss der Vermieter im Streitfall beweisen, dass der bauliche Zustand der Wohnung während der Mietzeit als Ursache für das Entstehen des Schadens gänzlich ausscheidet (AG Siegburg, Urteil vom 03. November 2004 – 4 C 227/03 -, juris).

Der vom Gericht beauftragte Sachverständige hatte außerdem in seinem Gutachten ausgeführt, dass durch ein verstärktes Lüften oder Heizen die baumängelbedingten Defizite der Wohnung hätten ausgeglichen werden können. In diesem Fall hätte es dann auch keine Schimmelpilzbildung in der Wohnung gegeben. Das hat das Amtsgericht Bremen für nicht relevant gehalten. Der Mieter müsse nicht durch ein geändertes Wohlverhalten Baumängel ausgleichen.

Fazit:

In der gerichtlichen Praxis wird häufig die Darlegungs- und Beweislast in Fällen der Bildung von Schimmelpilz in Mietwohnungen verkannt. Zudem stellen viele Gerichte zu hohe Anforderungen an das vom Mieter geschuldete Heiz- und Lüftungsverhalten. Davon grenzt sich dieses Urteil erfreulich deutlich ab. Wohnungen sind zum Wohnen für Mieter da und nicht umgekehrt. Sonst müsste der Vermieter dem Mieter Miete zahlen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Auf diese mieterfreundliche Rechtsprechung können sich Mieter nicht verlassen. Insbesondere bei der Ausübung der Mieterrechte, vor allem Minderung der Miete ist Vorsicht geboten. Ich empfehle grundsätzlich eine Zahlung unter Vorbehalt und anschließende Rückforderung der überzahlten Miete, gegebenenfalls zusammen mit einer Instandsetzungsklage.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter müssen sich in der Praxis gar nicht so viele Sorgen machen. Häufig helfen die Gerichte dem Vermieter, indem sie vorschnell auf das vermeintlich unzulässige Nutzungsverhalten des Mieters abstellen. Das gilt auch für die von den Gerichten beauftragten Sachverständigen. Vermieter von Wohnungen, in denen modernisiert wurde oder die aus sonstigen Gründen für schimmelpilzanfällig sind, empfehle ich unbedingt, die Mieter im Mietvertrag oder in einem späteren Anschreiben bzw. in einer Änderungsvereinbarung auf das geschuldete Lüftungs- und Heizverhalten konkret hinzuweisen.

Quelle:

(AG Bremen, Urteil vom 16. Juni 2015 – 9 C 447/13 -, juris)

Wir vertreten Mieter, Vermieter, Hausverwaltungen und Eigentümer in allen Fragen rund um das Thema Schimmelpilz in Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Häusern und Gewerbeobjekten bundesweit. Als Ansprechpartner steht Ihnen Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck unter 030/40004999 gern zu Verfügung.

30.11.2015

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

Spezialseiten zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilz in Wohnraum und Gewerbe

Seite für Mieter: www.schimmel-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Mieter juristischen Informationen rund um das Thema Schimmelpilz. Sie finden Tipps zum richtigen Vorgehen, zur Beweissicherung und Muster für Aufforderungsschreiben an den Vermieter, die Geltendmachung von Mietminderung, den Ausspruch einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung und Erhebung einer Klage wegen Instandsetzung und Mietminderung. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Mietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

Seite für Vermieter: www.schimmelpilz-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Vermieter juristische Informationen zum Thema Schimmelpilz, Mietvertrag, Hinweise an den Mieter zum Lüftungsverhalten, Beweissicherung und Musterschreiben einer Abmahnung und Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung (Zahlungsverzug) sowie das Muster einer Räumungsklage. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Vermietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

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Schimmelpilzbildung – zum notwendigen Lüftungsverhalten des Mieters

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Arbeitsrecht, Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Frankfurt vom 16. Januar 2015 – 2-17 S 51/14, juris).

Ausgangslage:

Bei Schimmelpilzbildung in der Wohnung kann der Mieter seine Rechte, wie zum Beispiel Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht und Schadensersatz, nur dann risikofrei geltend machen, wenn er ausreichend gelüftet und geheizt hat. Doch wie oft, wie lange und auf welche Art und Weise muss gelüftet werden? Das ist in der Rechtsprechung immer wieder umstritten. Die Urteile der Gerichte schwanken von zweimal täglich bis zu fünfmal täglich.

Das Urteil des Landgerichts Frankfurt vom 16. Januar 2015:

In einem vom Landgericht Frankfurt entschiedenen Fall gab es an einem älteren Objekt zwar Baumängel, der Gutachter konnte einen Zusammenhang mit der Schimmelpilzbildung aber nicht eindeutig bestätigen. Der Gutachter kam insbesondere zu dem Ergebnis, dass bei einem drei- bis viermalige Stoßlüften zur Vermeidung von Tauwasserbildung an Kältebrücken die Schimmelpilzbildung hätte vermieden werden können. Die Frage war nun, ob ein solches Lüftungsverhalten einem berufstätigen Mieter auch zumutbar sei. Dazu das Landgericht Frankfurt im Leitsatz (Juris): Das tägliche drei- bis viermalige Stoßlüften zur Vermeidung von Tauwasserbildung an Kältebrücken belastet auch berufstätige Mieter nicht überobligatorisch.

Die Mieterin hatte außerdem eingewandt, dass sie berufstätig sei und daher schon deshalb nicht drei bis viermal am Tag Lüften können. Insofern hat das Landgericht klargestellt, dass während der Abwesenheit des Mieters nicht gelüftet werden müsse. In dieser Zeit gäbe es ohnehin keinen nutzungsbedingten Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung.

Fazit:

Die Merkwürdigkeiten der Rechtsprechung zum Heiz-und Lüftungsverhalten zwecks Vermeidung von Schimmelpilz zeigen sich ganz gut am Leitsatz dieser Entscheidung bei Juris: Während der Abwesenheit des Mieters muss nicht gelüftet werden. Eine solche Selbstständigkeit muss im Leitsatz klargestellt werden. Wie soll denn bitte auch ein Mieter während der Abwesenheit lüften?

Fachanwaltstipp Mieter:

Die Sachverständigen im Zusammenhang mit Schimmelpilzbildung in einer Mietwohnung im Prozess sind ebenso unberechenbar, wie die Gerichte mit ihrer Rechtsprechung zum Thema. Ich empfehle unbedingt, Miete nur unter Vorbehalt zu zahlen und dann zurückzufordern. Wer einfach so die Miete mindert, riskiert später eine fristlose Kündigung und den Verlust der Wohnung.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter müssen sich in der Praxis gar nicht so viele Sorgen machen. Häufig helfen die Gerichte dem Vermieter, indem sie vorschnell auf das vermeintlich unzulässige Nutzungsverhalten des Mieters abstellen. Das gilt auch für die von den Gerichten beauftragten Sachverständigen. Vermieter von Wohnungen, in denen modernisiert wurde oder die aus sonstigen Gründen für schimmelpilzanfällig sind, empfehle ich unbedingt, die Mieter im Mietvertrag oder in einem späteren Anschreiben bzw. in einer Änderungsvereinbarung auf das geschuldete Lüftungs- und Heizverhalten konkret hinzuweisen.

Quelle: LG Frankfurt, Urteil vom 16. Januar 2015 – 2-17 S 51/14 -, juris

Wir vertreten Mieter, Vermieter, Hausverwaltungen und Eigentümer in allen Fragen rund um das Thema Schimmelpilz in Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Häusern und Gewerbeobjekten bundesweit. Als Ansprechpartner steht Ihnen Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck telefonisch gern zu Verfügung.

18.11.2015

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com.

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Spezialseiten zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilz in Wohnraum und Gewerbe

Seite für Mieter: www.schimmel-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Mieter juristischen Informationen rund um das Thema Schimmelpilz. Sie finden Tipps zum richtigen Vorgehen, zur Beweissicherung und Muster für Aufforderungsschreiben an den Vermieter, die Geltendmachung von Mietminderung, den Ausspruch einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung und Erhebung einer Klage wegen Instandsetzung und Mietminderung. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Mietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

Seite für Vermieter: www.schimmelpilz-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Vermieter juristische Informationen zum Thema Schimmelpilz, Mietvertrag, Hinweise an den Mieter zum Lüftungsverhalten, Beweissicherung und Musterschreiben einer Abmahnung und Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung (Zahlungsverzug) sowie das Muster einer Räumungsklage. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Vermietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

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Wohnflächenabweichung – Mieterhöhung auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18. November, AZ: VIII ZR 266/14.

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18. November, AZ: VIII ZR 266/14.

Fall:

Ein Mieter hatte eine 5-Zimmer-Wohnung in Berlin angemietet. Im Mietvertrag wurde die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 qm. Der Vermieter verlangte vom Mieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Der Vermieter hatte sich bei der Berechnung der Mieterhöhung auf die tatsächliche Wohnfläche von 210,43 m² gestützt. Der Mieter hatte sich darauf berufen, dass für die Berechnung der zulässigen Miete die im Mietvertrag angegebene geringere Wohnfläche ausschlaggebend sei.

Urteil:

Der Bundesgerichtshof geht in seinem heutigen Urteil davon aus, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat. Die müsse unabhängig davon geschehen, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich. Wenn die Parteien abweichende Regelungen vertraglich formulieren, ist dies für die Berechnung der zulässigen Miete relevant. Seine bisherige, anders lautende Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof aufgegeben.

Interessant für Mieter ist der umgekehrte Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Fazit:

Im vorliegenden Fall hatte zwar der Vermieter von der neuen rechtsprechenden des Bundesgerichtshofs profitiert. In der Praxis werden allerdings überwiegend die Mieter profitieren. In der Regel weichen die tatsächlichen Wohnflächen von denen, die im Vertrag angegeben werden zu Ungunsten des Mieters ab. Die Wohnungen sind regelmäßig kleiner als angegeben.

Vorinstanzen:

Amtsgericht Charlottenburg – Urteil vom 2. Dezember 2013 – 237 C 302/13
Landgericht Berlin – Urteil vom 11. September 2014 – 18 S 413/13

Fachanwaltstipp Mieter:

Messen Sie Ihre Wohnung nach. Beträgt die Wohnflächenabweichung mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche, können Sie die Miete entsprechend mindern. Unter Umständen können Sie für viele Jahre eine Menge Geld zurückerstattet erhalten. Auch bei Mieterhöhungen darf der Vermieter nur die tatsächliche Wohnfläche zu Grunde liegen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vorsicht mit Angaben der Wohnfläche im Mietvertrag. Wer solche Angaben macht, sollte diese unbedingt vorher noch einmal überprüfen. Insbesondere in Bauunterlagen sind häufig zu große Flächen angegeben. Wer diese Flächen einfach im Mietvertrag übernimmt, riskiert später erhebliche Nachteile.

18.11.2015

Wir vertreten Mieter, Vermieter, Hausverwaltungen und Eigentümer in allen Fragen rund um das Thema Wohnflächenabweichung in Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Häusern und Gewerbeobjekten bundesweit. Als Ansprechpartner steht Ihnen Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck unter 030/40004999 gern zu Verfügung.

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