Heizungsausfall als Mietmangel: Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Heizungsausfall als Mietmangel: Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Fachanwalt Bredereck

Heizungsausfall ist Mietmangel: Entscheidend für die Frage, was Mieter tun können, wenn bei ihnen in der Wohnung die Heizung ausfällt, ist zunächst, ob damit ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Fällt die Heizung vollständig aus, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung als Mietsache wesentlich beeinträchtigt und es besteht ein Mietmangel. Im Einzelfall etwas schwieriger zu beurteilen sind die Fälle, in denen die Heizung zwar noch funktioniert, aber nur eine gewisse, verhältnismäßig geringe Temperatur in den Räumen herzustellen vermag. Hier finden sich regelmäßig bestimmte Angaben im Mietvertrag zur Temperatur, die in der Wohnung erreicht werden muss. Wird diese nicht erreicht oder ist eine unzumutbar niedrige Temperatur (z. B. 15 Grad) vereinbart, liegt ebenfalls ein Mangel vor.

Vermieter nachweisbar informieren: Ist es zu einem Heizungsausfall gekommen oder wird die erforderliche Temperatur in der Wohnung nicht erreicht, müssen Mieter zunächst unbedingt den Vermieter informieren – und das nachweisbar. In der Regel ist eine E-Mail dafür ausreichend, jedenfalls wenn der Vermieter daraufhin reagiert. Folgt keine Reaktion, sollten Mieter zu einer Zustellung der Mängelanzeige durch einen Boten übergehen. Nur damit lässt sich später wirklich rechtssicher ein Zugang beim Vermieter nachweisen.

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Miete mindern bei Mängeln

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Fristsetzung: Zudem sollte eine angemessene Frist zur Behebung des Problems gesetzt werden. Die kann kürzer ausfallen, je schwerwiegender die Beeinträchtigung ist. Bei einem kompletten Heizungsausfall bei Minusgraden können Mieter auch die sofortige Instandsetzung verlangen und im Notfall auch eine einstweilige Verfügung erwirken. Zudem sollten Mieter in ihrem Schreiben auch direkt darauf hinweisen, dass die Mietzahlung zukünftig vorsorglich nur unter Vorbehalt der Mangelbeseitigung durch den Vermieter erfolgt.

Rechte des Mieters: Mieter haben im Falle eines Heizungsausfalls neben dem Anspruch auf Instandsetzung auch das Recht zur Minderung der Miete und können ggf. auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen bis zur Mängelbeseitigung, um so Druck auszuüben. Auch hier gilt es jedoch, einige wichtige Hinweise zu beachten. So sollte die Miete nicht einfach nach dem eigenen Gefühl in einer bestimmten Höhe gemindert werden, weil immer die Gefahr besteht, dass ein Gericht später im Streitfall eine andere Auffassung zur angemessene Höhe der Minderung vertritt und dann auf einmal ein Zahlungsrückstand des Mieters besteht, der ab einer gewissen Höhe gar das Risiko einer Kündigung des Vermieters birgt.

Anwalt frühzeitig aufsuchen: Um hier folgenschwere Fehler zu vermeiden, sollten sich Mieter bei Zweifeln möglichst früh an einen spezialisierten Rechtsanwalt bzw. Fachanwalt wenden, der die entsprechenden Ansprüche und Rechte für sie geltend machen kann.

07.03.2018

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Die ROSA-ALSCHER Gruppe steht bereit, dem sich abzeichnenden Büromangel an der Isar entgegenzuwirken

Moderne Büroflächen für München dringend notwendig

Die ROSA-ALSCHER Gruppe steht bereit, dem sich abzeichnenden Büromangel an der Isar entgegenzuwirken

Alexander Rosa-Alscher, Geschäftsführer

München, 07. März 2018 – München gehen allmählich die Büroflächen aus. Die weitere Entwicklung der bayerischen Landeshauptstadt wird sich auch daran messen, wie sie in der Lage ist, verfügbare Bürokapazitäten zu erhöhen, um ihre einzigartige Stellung als gefragter Wirtschaftsstandort und Talentmagnet zu bewahren. Eine wichtige Rolle, die Stadt zukunftsfähig zu machen. Jüngstes Beispiel dafür ist die Standortentwicklung des neuen Stadtteils Freiham, bei der die Bereitstellung von Bürokapazitäten eine entscheidende Rolle spielen wird. Dies ist auch das Aufgabenspektrum der Rosa-Alscher Gruppe.
Sie hat sich über viele Jahre einen Namen mit der Entwicklung und Realisierung moderner Bürogebäude gemacht.

Fast 20 Prozent Bevölkerungswachstum bis 2030 erwartet
Die Zahlen sind ebenso erfreulich wie alarmierend: Immer mehr Menschen zieht es in die Isarmetropole. Neben den angenehmen Lebensbedingungen locken zumeist glänzende Jobaussichten. Vor allem dies dürfte dazu führen, dass München bis Ende 2022 voraussichtlich 1,7 Mio. Einwohner haben wird. Im Jahr 2030 werden laut aktuellem Demografiebericht der Landeshauptstadt sogar 1,85 Mio. Menschen in München leben – rund 300.000 mehr als heute. Schon 2015 hatte die Stadt einen historischen Höchststand von rund.1,55 Mio. Einwohnern.
Demnach ist mit einem Bevölkerungswachstum von 19,3 Prozent zu rechnen. Setzt man diese Zahlen in Relation mit dem derzeitigen Aufkommen an Büroflächen, so ergibt sich daraus eine gewaltige Aufgabe. Firmenchef Alexander Rosa-Alscher: „Wir sind uns dieser spannenden urbanen Entwicklung bewusst und stellen mit unseren richtungweisenden Objekten wie zum Beispiel „QUBES“ in Nymphenburg sicher, dass München auch in den kommenden Jahren weiterhin über das qualitativ beste Büroangebot Deutschlands verfügen kann.“

„Dramatisch verknappendes Flächenangebot“
Nach einer neuen Marktstudie des Maklerunternehmens Colliers International stand München 2017 mit einem Büroflächenumsatz von über 980.000 m2 an der Spitze von sieben untersuchten deutschen Großstädten. Bei einem Büroflächenbestand von 22,4 Mio. m2 hat München mittlerweile eine sehr niedrige Leerstandsquote von 2,4 Prozent. Das Fazit der Analysten: Interessenten an innerstädtischen, modernen Flächen sind vor „eine zunehmend größere Herausforderung gestellt“, der „Trend eines sich dramatisch verknappenden Flächenangebots“ setze sich fort, so Alexander Rosa-Alscher: „Nach einer Expertise von bulwiengesa erwartet München bis 2021 über 40.000 neue Bürobeschäftigte. Unsere Unternehmensgruppe steht bereit, diese Nachfrage aufzufangen.

Allein in den letzten zehn Jahren haben wir mit vier Neubauobjekten rund 50.000 m² neue Büroflächen geschaffen, die heute von rund 4.000 Mitarbeitern genutzt werden. Zusätzlich befinden sich von der Rosa-Alscher-Gruppe ca. 40.000 m² Bürofläche in laufender Abwicklung und mehrere Neuakquisitionen werden in den nächsten Jahren entwickelt und vermarktet.

Moderne Büros als Wettbewerbsvorteil
Unternehmer sprechen gern vom „War for Talents“ – dem Wettbewerb um hoch qualifiziertes Personal. Der entscheidet sich auch an der Wahl des Standorts. München hat dabei traditionell gute Karten. Ein gutes Beispiel für eine neue Städtebauentwicklung und Neuschaffung von Gewerbeflächen, ist das Quartierszentrum in Freiham, das dort entstehen soll. Der intelligente Standort bietet neben Geschäften, Großhandels- und Dienstleistungsbetrieben in einer attraktiven, parkähnlichen Umgebung, auch viel Raum für Technologie und zukunftsträchtige Weiterentwicklung. Somit wird eine perfekte Verbindung von Arbeiten und Leben ermöglicht.
Ein anderer Schlüsselfaktor sind Büroflächen zeitgemäßen Zuschnitts, die repräsentativ sind, bestens in die Infrastruktur eingebettet und natürlich technologisch überzeugen. Die ROSA-ALSCHER Gruppe bedient mit ihren Objekten alle diese Kriterien und erfüllt darüber hinaus höchste Ansprüche hinsichtlich Digitalisierung, Beleuchtung oder Klimatisierung. Diese Bürowelt 4.0 ist neben herausragender Architektur das Markenzeichen der ROSA-ALSCHER Gruppe. Und so kommt es, dass das Unternehmen München mit markanten Silhouetten prägt, in denen zahlreiche namhafte Unternehmen ihre prestigeträchtigen Standorte haben – dazu gehören beispielsweise Marken wie PORR, VFG, Check24, Cancom, Citrix und viele andere. Im Unternehmen heißt es deshalb selbstbewusst: Die Zukunft kann kommen. Unsere tragfähigen Konzepte liegen bereits vor!

ROSA-ALSCHER Gruppe:
Die Rosa-Alscher Gruppe verwirklicht seit Jahrzehnten bemerkenswerte Architektur und pragende Projekte im Munchener Stadtbild. Hochste Bauqualitat schafft dabei Immobilienobjekte und Investitionswerte, die sich asthetisch anspruchsvoll, aber auch funktional und okonomisch zeigen. Planen heißt fur die zur Gruppe gehorenden Buros, SAM Architekten und SAM Plantech, allerhochste Prazision. Von der Projektskizze bis zur detaillierten Ausfuhrungsplanung. Entwickeln ist die zweite wichtige Saule der Rosa-Alscher Gruppe: Mit Herz und Verstand werden die Projekte von der Grundstucksbeschaffung bis zur Ubergabe der nachhaltigen, renditestarken Immobilie vorangetrieben. Realisieren von Visionen – das schafft Alexander
Rosa-Alscher mit seiner Gruppe, die alle Schritte der Bauentstehung begleitet: Die Firmenstruktur verbindet samtliche Planungsleistungen aus einer Hand und schafft stadtpragende Architektur.

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Sven Disser, Dipl.-Ing. (FH)
SAM-Plantech GmbH
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Walter-Gropius-Str. 23
80807 Munchen
Tel: +49 (89) 98 24 94- 50
E-Mail: s.disser@sam-architekten.de

Die ROSA-ALSCHER Gruppe verwirklicht seit Jahrzehnten bemerkenswerte Architektur und prägende Projekte im Münchener Stadtbild. Höchste Bauqualität schafft dabei Immobilienobjekte und Investitionswerte, die sich ästhetisch anspruchsvoll, aber auch funktional und ökonomisch zeigen. Planen heißt für die zur Gruppe gehörenden Büros,
SAM Architekten und SAM Plantech, allerhöchste Präzision und Kreativität. Von der Projektskizze bis zur detaillierten Ausführungsplanung. Entwickeln ist die zweite wichtige Saule der ROSA-ALSCHER Gruppe: Mit Herz und Verstand werden die Projekte von der Grundstücksbeschaffung bis zur Übergabe der nachhaltigen, renditestarken Immobilie vorangetrieben. Realisieren von Visionen – das schafft Dr. Alexander Rosa-Alscher mit seiner Gruppe, die alle Schritte der Bauentstehung begleitet: Die Firmenstruktur verbindet sämtliche Planungsleistungen aus einer Hand und schafft dabei eine stadtprägende Architektur.

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Mietmangel: müssen Vermieter neben eigentlichem Mangel auch Mangelursachen beseitigen?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, zum Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 26.10.2017 – 9 C 476/15.

Mietmangel: müssen Vermieter neben eigentlichem Mangel auch Mangelursachen beseitigen?

Fachanwalt Bredereck

Das Amtsgericht Bremen hat in einem aktuellen Urteil (Az.: 9 C 476/15) entschieden, dass der Vermieter im Fall eines Mangels an der Mietsache nur den eigentlichen Mangel, nicht aber die Mangelursachen beseitigen muss. Worum ging es und wie ist die Entscheidung zu beurteilen?

Feuchtigkeit im Keller: Im konkreten Fall war der zur vermieteten Wohnung gehörige Keller mit Wasser vollgelaufen und hatte Feuchtigkeit verursacht. Nachdem die Vermieterin Modernisierungsarbeiten durchführen und die Außenwände hatte dämmen lassen, verlangte die Mieterin weiter Instandsetzung in der Weise, dass es zukünftig nicht mehr zu Wassereintritt kommen könnte. Dies lehnte die Vermieterin ab, mit ihrer Klage scheiterte die Mieterin nun auch vor dem Amtsgericht Bremen.

Beseitigung der Mangelursache: Entscheidende Frage war, ob die Vermieterin neben der Beseitigung des Mangels an sich (feuchter Keller), auch die Mangelursachen beseitigen musste, sodass ein zukünftiger Wassereinbruch verhindert wird. Dies hat das AG Bremen nun in seinem Urteil verneint, da die Vermieterin zumindest zeitweise vertragsgemäße Zustände wiederhergestellt hatte.

Das Amtsgericht Bremen: Der Vermieter schuldet primär lediglich die Beseitigung des eigentlichen Mangels und der Mangelfolgen. Die Mangelursache selbst muss er nicht beseitigen. Dies gilt zumindest dann, wenn zumindest vorübergehend vertragsgemäße Zustände wiederhergestellt werden (Amtsgericht Bremen, Urteil vom 26.10.2017 – 9 C 476/15).

Drohende Mangelrealisierung als Mangel: Die Beurteilung dieser Entscheidung hängt maßgeblich damit zusammen, wie man den Begriff des Mangels versteht. Besteht ein Zustand, bei dem es jederzeit zur (erneuten) Realisierung eines konkreten Mangels kommen kann, lässt sich durchaus argumentieren, dass auch dies bereits einen Mangel der Mietsache darstellt. Ob der Mieter also wirklich nur die Beseitigung eines akuten Mangels vom Vermieter verlangen kann, erscheint zweifelhaft. Richtig ist, dass der Mieter dem Vermieter nicht vorschreiben darf, auf welche Weise dieser einen bestehenden Mangel beseitigt, es sei denn, es kommt nur eine konkrete Möglichkeit in Betracht. Die Beurteilung, ob auch die Beseitigung von Mangelursachen verlangt werden kann, schwankt dagegen durchaus auch in der Rechtsprechung in Abhängigkeit von dem jeweils konkreten Mangel, über den gestritten wird. Mieter sollten sich deshalb also darüber im Klaren sein, dass sie vor Gericht mit einem entsprechenden Begehren durchaus unterliegen können.

27.02.2018

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Anlage-Immobilien sorgfältig auswählen

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Beim Kauf von Anlage-Immobilien gibt es eine Reihe von Einflussfaktoren, die den erhofften Gewinn schmälern können. Nicht alle Objekte sind geeignet, eine nachhaltige Rentabilität zu gewährleisten. Käufer sollten auf stichhaltige Kriterien achten. Denn oftmals finden sich Kaufinteressenten in einer Situation wieder, bei der das betreffende Objekt als Top-Immobilie angepriesen wird, in Wahrheit aber etliche Mängel aufweist und kostspielige Reparaturen mit sich bringt.

Ein wichtiger Einflussfaktor ist die Lage bzw. der Standort des Objektes. Dort, wo sich Menschen niederlassen, möchten sie sich wohlfühlen. Das Wohlfühlerlebnis hängt von verschiedenen Merkmalen ab. Günstige Verkehrswege und Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Nähe zum Arbeitsplatz, aber auch die Belebung des Wohngebietes spielen eine Rolle: Junge Familien zieht es in Neubaugebiete mit guter Infrastruktur. Ältere Paare bevorzugen ruhige Wohnlagen und Singles zieht es überwiegend in die Metropolen, wo das Leben pulsiert.

Ein weiteres Kaufkriterium ist die Ausstattung der Gebäude: Balkone, hochwertige Bäder und moderne Haustechnik vermitteln Wohnqualität. Auch die Höhe der Nebenkosten spielt eine Rolle für Wohnungssuchende. Zu hohe Heizkosten aufgrund schlechter Dämmung schrecken Mietinteressenten ab. Hansetor Immobilien ist Spezialist für Anlage-Immobilien im Großwirtschaftsraum Hamburg und begleitet Interessenten bei der Auswahl geeigneter Anlagenimmobilien. Informationen erhalten Interessenten bei Hansetor Immobilien, Lohekamp 4, 24558 Henstedt-Ulzburg, Telefon 04193-889023, per E-Mail an die Adresse info@hansetor-immobilien.de oder im Internet auf www.hansetor-immobilien.de.

Die Hansetor Immobilien ist spezialisiert auf den Verkauf und die Vermietung von Immobilien in der Metropolregion Hamburg. Mit Standorten in Hamburg, Henstedt-Ulzburg, Bargteheide, Ahrensburg und Börnsen deckt das Unternehmen den Großraum Hamburg ab. Das Unternehmen bietet seit 1982 eine umfassende Betreuung für Verkäufer, Käufer, Vermieter und Mieter.

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Fusion von Vonovia und Deutsche Wohnen – fünf Tipps für Mieter

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Pressemitteilungen zufolge hat das Bundeskartellamt die angestrebte Übernahme der Immobiliengesellschaft Deutsche Wohnen durch den bisherigen Marktführer Vonovia gebilligt. Damit würde der Konzern einen Bestand von rund 500.000 Mietwohnungen haben. Im Moment wehrt sich die Deutsche Wohnen noch gegen eine Übernahme, die Entscheidung treffen nun die Aktionäre. Was wurde eine Übernahme für die Mieter der „Deutsche Wohnen“ bedeuten? Dazu einige Tipps.

1. Keine Änderungen durch Wechsel des Vermieters

Der neue Vermieter tritt in die Rechte und Pflichten aus dem bisherigen Mietverhältnis vollständig ein. Insofern ändert sich für die bestehenden Mietverhältnisse überhaupt nichts.

2. Keine neuen Mietvertrag unterschreiben

Mieter sind nicht verpflichtet einen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen. Der alte Mietvertrag geht einfach weiter. Von der Unterzeichnung neuer Mietverträge im bestehenden Mietverhältnis ist generell abzuraten. In der Regel verschlechtert der Mieter damit nur seine Rechtsposition.

3. Keine zusätzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten für neuen Vermieter

Durch solch eine Fusion entstehen keine zusätzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten für den neuen Vermieter. Der neue Vermieter kann die Miete nur in dem für den alten Vermieter zulässigen Umfang erhöhen.

4. Anzeigen, zum Beispiel wegen Mängeln gegenüber dem alten Vermieter, müssen nicht wiederholt werden

Der Vermieter muss sich sämtliche Kenntnisse des vorangegangenen Vermieters zurechnen lassen, unabhängig davon ob er tatsächlich von den Mängelanzeigen erfahren hat oder nicht. Wichtig ist aber, dass man als Mieter den Zugang der Erklärungen bei dem alten Vermieter beweisen kann. Die Mitarbeiter der neuen Hausverwaltung wird man jedenfalls nicht als Zeugen benennen können.

5. Genehmigungen bleiben wirksam

Genehmigungen des alten Vermieters bleiben auch gegenüber dem neuen Vermieter wirksam. Das gilt auch für vertragliche Vereinbarungen, Zusicherungen und Ähnliches. Hatte der alte Vermieter zum Beispiel den Einbau einer Gasetagenheizung durch den Mieter gestattet, ist der neue Vermieter daran gebunden.

Wir beraten Mieter und Vermieter bundesweit im Zusammenhang mit Ansprüchen aus Mietverhältnissen und vertreten sie auch vor Gericht. Unter 030/40004999 erhalten Sie Auskünfte zum geeigneten Vorgehen von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck.

9.12.2015

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Baustellen-Check: Bauherren zeigen Präsenz

Diskussionsbeitrag von Heiko Brunzel, Bauunternehmer, Velten – Wie können Bauherr und Bauunternehmer partnerschaftlich auch Mängel begegnen?

Baustellen-Check: Bauherren zeigen Präsenz

„Jeder kennt die Situation, Zeit- und Kostendruck führen nicht selten auch zu Schludereien, davon kann sich die Baubranche nicht frei sprechen. Damit die Bauherren nicht diesen schweren Schäden am Haus im Nachhinein ausgesetzt sind, sollte zum richtigen Zeitpunkt genau hingeschaut, dokumentiert, klare, offene und gemeinsame Lösungswege gefunden werden“, eröffnet Bauunternehmer Heiko Brunzel aus dem brandenburgischen Velten, Nähe Berlin, die gutbesuchte Veranstaltung. Das Bauunternehmen Brunzel kann auf eine langjährige Erfahrung sowohl im öffentlichen wie auch privaten Hochbau zurückgreifen. Konfrontation und Kritik mit berechtigten Mängel und Sorgen bis zur Fertigstellung von Immobilienobjekten möchte dem Unternehmen offen und ehrlich gegenüber treten. Wie können alle Beteiligten mit Baumängel, Kritik und Sorgen verantwortungsvoll und partnerschaftlich umgehen? Diese und weitere Fragen wurden bei der Brunzel Bau (http://www.bauen-solide.de) Inhouse Veranstaltung erörtert und diskutiert.

Baumängel haben unterschiedliche Schweregrade

Zu Beginn wurden die Unterschiede in der Beschaffenheit der Baumängel, die sichtbaren wie versteckten diskutiert. Baumängel können einmal an ihrer Erscheinungsform, dem Mängelsymptom, beschrieben werden. Ein weiteres Kriterium ist die Erkennbarkeit der Mängel, denn oftmals sind Baumängel für Unerfahrene gar nicht sofort zu erkennen. Und dann besteht Verdeckungsgefahr. Heiko Brunzel, 20 Jahre erfolgreich im Bausektor tätig, erläutert hierzu, dass nur durch Transparenz, offene Diskussionen bis hin zu Gutachten Lösungen für dieses Thema Baumängel schaffen.

Worauf kann der Bauherr vor Beginn der Bauarbeiten achten?

Bauherren sollten im optimalsten Fall präsent sein. Wenn es eben geht und der Bauherr nicht zu weit von der Baustelle entfernt ist, sollte er regelmäßig seine Baustelle begutachten, sich auch vor den ersten Arbeiten ein genaues Bild machen, was z.B. das Thema Untergrund und die Beschaffenheit des Bodens angeht.

Die Erfahrungen der Brunzel Bau verdeutlichen in der Diskussion, das diese Fragen auf jeden Fall Beachtung finden sollten: Was ist mit dem Grundwasser? Wurde alles bedacht? Muss man vielleicht noch einmal nachbessern? Was ist in Bezug auf die Lage des Hauses zu beachten? Gibt es Beanstandungen, was die Höhenangaben und die Begrenzungen angehen? Muss der Boden abgetragen oder aufgeschüttet werden? Dies lässt sich oftmals nur durch eine Vor-Ort-Begehung mit Ausführungen von Experten genauestens für den Bauherrn oder Eigentümer klären und bildlich festhalten. „Präsent sein ist wichtig und richtig, aber natürlich sollte der Bauherr die Handwerker nicht nerven. Best Practice hierbei bedeutet, dass ein Bauherr sich immer von dem Baufortschritt, wenn es eben möglich ist, persönlich überzeugen sollte. Eine Dokumentation ist wünschenswert und sollte stattfinden z.B. in Form eines Bautagebuches“, so Bauunternehmer Heiko Brunzel.

Der absolute Kontrast dazu wäre, wenn bspw. der sich in der Rente befindlichen Vater des Bauherrn jeden Tag mit einem Campingstuhl auf die Baustelle setzen würde und dazu auch noch schlaue Ratschläge abgibt. Da waren sich die Teilnehmer mit einem Schmunzeln einig, dieses Verhalten ist dann eher Kontraproduktiv und nicht sehr förderlich für ein gutes Miteinander – Handwerker und Bauherrn auf der Baustelle.

Der weitere Tipp von Heiko Brunzel, auch im Verlauf der Fertigstellung Präsent sein, aber in keiner Bauphase den Baubetrieb stören. An die Regeln auf Baustellen sollten auch Bauherren und Besucher sich auf jeden Fall zum Schutz halten und die Sicherheitsvorkehrungen beachten. Hier gilt klar: Sicherheit geht vor! Ohne Helm und geeignetem Schuhwerk ist auf der Baustelle kein Herumspazieren möglich, und es sollte für jeden tabu sein.

In der Diskussion werden viele Beispiele erklärt und ein wichtiger Punkt kristallisiert sich heraus: Achtsamkeit, Aufmerksamkeit und Respekt durch kleinen Gesten. Die Handwerker freuen sich über einen Kaffee oder ein Stück Kuchen, das Hilft den persönlichen Kontakt respektvoll aufzubauen. Aber alles im richtigen Maß! Denn ständiges Herummäkeln an kleinsten Details nervt und führt auf Dauer zu einem schlechten Verhältnis zu den Handwerkern. Positiv ist, in regelmäßigen Abständen Anteil zu nehmen.

Was tun, wenn ein Baumangel festgestellt wird?

„Auf jeden Fall sollte nicht lange gewartet werden, Kontakt aufgenommen und gemeinsam nach Lösungen gesucht werden, damit Folgeschäden des Mangels erst gar nicht auftreten können. Die Unternehmer sind stetig bemüht gemeinsam das Ziel der Kundenzufriedenheit zu erreichen. Oberste Priorität ist es dann Mängel zu beheben, um zufriedene Häuslebauer, Bauherren zu ihren Kunden zu zählen. Hierbei gilt, von Anfang an ein solides, transparentes und offenes Verhältnis zu pflegen“, so Heiko Brunzel. Eine rege Diskussion mit Erfahrungsaustausch schloss sich der Veranstaltung an.

V.i.S.d.P.:

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Der Bauunternehmer Heiko Brunzel ist seit 20 Jahren erfolgreich in der Branche tätig. Heiko Brunzel hat große Erfahrungen, sowohl im öffentlichen wie auch im privaten Hochbau und verfolgt die Philosophie der umfassenden Beratung, Qualität, Kompetenz, faire Preise, Zuverlässigkeit, Pünktlichkeit und Ehrlichkeit zum Kunden und den Objekten. Durch das komplexe Leistungsangebot erreicht Heiko Brunzel mit seiner Tätigkeit und Erfahrung höchste Synergieeffekte bei Sanierungen und Umbauten im Bestand.

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Tödlicher Ausgang nach Streit um Mietschulden

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.

Gerade in Mietrechtsstreitigkeiten ist immer wieder zu beobachten, dass an sich relativ harmlose Sachverhalte völlig eskalieren. So berichtete Spiegel online zum Beispiel am 05.08.2015 über einen Strafprozess. Vater und Sohn hatten sich mit ihrem Vermieter-Ehepaar gestritten. Am Ende war das Vermieter-Ehepaar tot. Vater und Sohn wurden freigesprochen, weil ihre Tatversion, wonach sie in Notwehr gehandelt hätten, vor Gericht nicht widerlegt werden konnte. Das Urteil hatte noch im Gerichtssaal für Tumulte gesorgt. Die Staatsanwaltschaft kündigte Revision gegen das Urteil an. Klar ist allerdings, dass in Strafprozessen der Grundsatz gilt: Im Zweifel für den Angeklagten. Daran ändert auch der Umstand, dass die Angeklagten im vorliegenden Fall die Spuren verwischten und die Leichen versteckten, nichts. Die Angeklagten hatten dies damit erklärt, dass sie Angst hatten, dass ihnen niemand diese Version glauben würde. Damit lagen sie offensichtlich auch nicht ganz falsch.

Um solche Fälle und Eskalationen generell zu vermeiden, gibt es relativ einfache Strategien. Ich empfehle immer, den Streit zu versachlichen. Wenn, wie im vorliegenden Fall, einer behauptet, der andere habe bei ihm Mietschulden, kann und sollte er diese vor Gericht einklagen. Deswegen wird häufig sinnloser Schriftverkehr produziert, man beleidigt sich. Häufig führt dies dann auch noch zu einer Kündigung des Mietverhältnisses und verschärft die wechselseitigen Aggressionen. Da es für die Beteiligten insbesondere auf Mieterseite regelmäßig um eine Menge geht (häufig steht die Existenz oder/und das Obdach auf dem Spiel), können solche Eskalationen dann in Extremfälle münden.

Fachanwaltstipp Mieter:

Wenn Sie der Meinung sind, dass Mietobjekt habe Mängel, gehen sie wegen der Mängel vor. Mindern Sie nicht einfach die Miete. Andernfalls kann dies zu einer Kündigung führen. Beleidigen oder bedrohen Sie auch nicht den Vermieter, denn dies kann erst recht zu einer Kündigung führen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Wenn Sie der Auffassung sind, der Mieter schulde ihnen Geld, klagen sie es ein. Wird ein kündigungsbegründender Zahlungsrückstand erreicht, können Sie das Mietverhältnis kündigen und Räumungsklage erheben. In allen Fällen sollten Sie sich aber unbedingt sachlich verhalten. Die direkte Begegnung mit den Mietern sollte vermieden werden. Grundsätzlich sind auch Freundschaftsverhältnisse zwischen Vermietern und Mietern regelmäßig keine gute Idee. Freundschaften enden manchmal schneller als das Mietverhältnis, und man ist dann gezwungen, weiter miteinander umzugehen. Extremsituationen, wie z. B. die oben beschriebene, gehen häufig sehr enge, unprofessionell freundschaftliche Beziehung zwischen den Beteiligten voraus.

23.09.2015

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GTÜ-Mängelreport 1. Halbjahr 2015: Fast jeder vierte Pkw fällt bei der Hauptuntersuchung durch

GTÜ-Mängelreport 1. Halbjahr 2015: Fast jeder vierte Pkw fällt bei der Hauptuntersuchung durch

(Mynewsdesk) Pkw-Mängel nach wie vor auf hohem Niveau Bremsen, Beleuchtung und Umweltbelastung sind die großen Sorgenkinder der Prüfingenieure Rund 40 Prozent aller von der GTÜ überprüften Pkw fahren mit sicherheitsrelevanten Mängeln zu Hauptuntersuchung (HU). Fast jedes vierte Auto fällt wegen schwerwiegender Mängel bei der HU durch und erhält im ersten Anlauf keine Prüfplakette. Dies ist das Ergebnis der halbjährlichen HU-Statistik, die die Gesellschaft für Technische Überwachung auf der IAA in Frankfurt vorgestellt hat.

Insgesamt betrachtet stagniert damit das Mängelaufkommen seit zwei Jahren auf hohem Niveau. Lediglich innerhalb der beiden Mängelgruppen „geringe Mängel“ und „erhebliche Mängel“ gab es leichte Verschiebungen. So nahmen die erheblichen Mängel mit 22 Prozent (Vj. 22,7) leicht ab. Im Gegenzug stiegen die geringen Mängel auf 17,8 Prozent (Vj. 16,5). Die Zahl der untersuchten Pkw ohne Mängel ist mit rund 60 Prozent konstant geblieben. Im ersten Halbjahr 2015 nahmen die GTÜ-Prüfingenieure 2,3 Millionen Pkw unter die Lupe.

10 Millionen Pkw mit Mängeln unterwegs Auf den Gesamtfahrzeugbestand von 44,4 Millionen Pkw hochgerechnet bedeutet dies, dass rund 10 Millionen in Deutschland zugelassener Pkw mit erheblichen Mängeln unterwegs sind und somit nicht dem vom Gesetzgeber geforderten sicherheitstechnischen Standard im Straßenverkehr entsprechen. Neben vernachlässigter Wartung dürfte ein weiterer Grund hierfür das Jahr für Jahr steigende Durchschnittsalter der Pkw auf unseren Straßen sein. Aktuell liegt dies bei etwas über 9 Jahren – Tendenz weiter steigend.

Risiko für alle Verkehrsteilnehmer Das nach wie vor hohe Mängelniveau macht deutlich, wie wichtig regelmäßige Wartung und Service in einer Fachwerkstatt sind. Vor allem bei älteren Autos sollten deshalb notwenige Reparaturen nicht aufgeschoben werden. „Wer hier spart, der spart am falschen Platz, denn Sicherheitsmängel am Fahrzeug stellen ein Risiko für alle Verkehrsteilnehmer dar“, warnen die GTÜ-Experten.

Häufig Mängel bei Elektrik, Bremsen und Abgasanlage Bei den von der GTÜ im ersten Halbjahr im Rahmen der HU untersuchten Pkw stellten die Prüfingenieure besonders häufig Mängel an der Beleuchtungs-, Brems- und Abgasanlage fest. Auch der schlechte Zustand vieler Reifen wurde beanstandet.

Bei älteren Fahrzeugen nehmen die Mängel weiter zu Besonders ältere Pkw schneiden bei der Hauptuntersuchung überproportional schlecht ab. In der Altersgruppe über neun Jahre ist mehr als die Hälfte mit Mängeln unterwegs. Fast jedes dritte Auto dieser Altersklasse weist erhebliche Mängel auf oder ist sogar verkehrsunsicher.

Die fünf Hauptmängelgruppen im Überblick Mängel-Spitzenreiter über alle Altersklassen hinweg ist bei den GTÜ-geprüften Autos* mit 20 Prozent „Beleuchtung und Elektrik“. Auf Platz zwei folgt die „Umweltbelastung“ wie Motorabgase, Ölverlust, Lärmentwicklung etc. mit 17,3 Prozent. Den dritten Platz belegt die „Bremsanlage“ mit 13,3 Prozent. Auf Rang vier liegen „Achsen, Räder, Reifen und Aufhängungen“ mit 10 Prozent und auf dem fünften Platz landen „Fahrgestell, Rahmen, Aufbau“ mit 6,6 Prozent.

* Anzahl GTÜ-geprüfter Pkw mit Mängeln an diesen Baugruppen (2,3 Mio.)

Stuttgart/Frankfurt am Main, den 15. September 2015

Diese Pressemitteilung (http://www.mynewsdesk.com/de/gtue/pressreleases/jeder-dritte-autofahrer-faehrt-verspaetet-zur-hauptuntersuchung-1217604) wurde via Mynewsdesk versendet. Weitere Informationen finden Sie im GTÜ (http://www.mynewsdesk.com/de/gtue).

Shortlink zu dieser Pressemitteilung:
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Permanentlink zu dieser Pressemitteilung:
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Über ihre Verbandszugehörigkeit bei den GTÜ: http://www.gtue.de-Gesellschaftern gestalten die Vertragspartner die Zukunft der GTÜ: http://www.gtue.de und der freiberuflichen Sachverständigen mit. Um dieses Unternehmensziel zu erreichen, sind marktorientierte Produkte und Dienstleistungen erforderlich.

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Beseitigung von Mängeln durch den Mieter – Schadensersatzansprüche

Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des BGH vom 16. Januar 2008 – VIII ZR 222/06 -, juris.

Das Problem ist jedem Mieter erkannt: mit der Zeit zeigen sich die ersten Mängel an der Wohnung, sei es ein tropfender Wasserhahn, die nicht funktionierende Heizung oder undichte Fenster. Die meisten Mieter vermeiden eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter bei kleineren Mängeln und beseitigen diese selbst. Liegen größere Mängel vor, versucht man den Vermieter zu erreichen oder den Hausmeisten anzurufen. Zahlreiche Vermieter reagieren auf entsprechende Anschreiben gar nicht. Irgendwann wird bei einigen Mietern der Ärger dann so groß, dass man den Mangel auch hier einfach selbst behebt.

Erfolgreiche Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen erfordert Einhaltung gewisser Voraussetzungen:

Ein solches Vorgehen des Mieters kann im Hinblick auf den Wunsch, die Kosten für die Reparatur vom Vermieter erstattet zu verlangen, problematisch sein. Ein solcher Erstattungsanspruch ist nämlich an gewisse Voraussetzungen geknüpft:

Dazu der Bundesgerichtshof: Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen (BGH, Urteil vom 16. Januar 2008 – VIII ZR 222/06 -, juris).

Wie so oft reicht es dabei nicht, dass man sich korrekt verhalten und die Vorgaben des Bundesgerichtshofs eingehalten hat. Man muss dieses Verhalten auch beweisen können.

Aufforderung des Vermieters zur Mängelbeseitigung unter Fristsetzung beweisen:

Das bedeutet für den konkreten Fall, dass man den Beweis erbringen muss, den Vermieter vor der Beseitigung des Mangels unter Setzung einer Frist zur Mängelbeseitigung aufgefordert zu haben. Hat man den Vermieter nur angerufen, scheitert ein solcher Beweis meistens. Aber auch der Zugang von Briefen lässt sich oft nicht beweisen. Außerdem lässt sich die (mündliche) Information des Hausmeisters schwer beweisen, da im Streitfall der Hausmeister in der Regel auf Seiten der Hausverwaltung/des Vermieters steht. Bei einer Zeugenvernahme vor Gericht kann sich der Hausmeister dann oft einfach nicht mehr so genau erinnern. Da der Mieter aber die Ansprüche beweisen muss, geht er in diesem Fall in der Regel leer aus.

Einwand des Vermieters: Mängelbeseitigung nicht erforderlich oder überteuert

Die Problematik geht aber noch darüber hinaus: selbst wenn der Mieter beweisen kann, dass er den Vermieter zunächst zur Mangelbeseitigung aufgefordert und hierfür auch eine angemessene Frist gesetzt hat, riskiert er, bei seinen Ersatzansprüchen leer auszugehen. Der Vermieter kann nämlich regelmäßig einwenden, dass die Beseitigung des Mangels zum einen nicht erforderlich war oder aber zumindest zu überteuerten Bedingungen geschah. Schlicht wird der Vermieter behaupten, er hätte es mit diesem oder jenem Handwerker billiger gemacht.

Vor diesem Hintergrund ist ein solches Vorgehen generell äußerst problematisch und nicht empfehlenswert. Wie geht man nun eigentlich sinnvoll vor?

Richtiges Vorgehen bei Mängeln an der Mietsache:

Man fordert den Vermieter sofort nach Auftreten des Mangels unter Fristsetzung zu Mangelbeseitigung auf. Eine Frist von 14 Tagen ist bei den kleineren Mängeln zumindest ausreichend. Weiter erklärt man den Vorbehalt hinsichtlich der Mietzahlungen im Hinblick auf einen Mangel und damit verbundene Minderungsrechte. Des Weiteren wird dem Vermieter die Erhebung einer Instandsetzungsklage für den Fall des fruchtlosen Ablaufs der gesetzten Frist angekündigt. Läuft die Frist dann tatsächlich fruchtlos ab, sollte man auch diesen angekündigten Weg beschreiten. Im Rahmen der Instandsetzungsklage kann dann auch die Höhe des Minderungsrechts und eines darüber hinaus möglicherweise bestehenden Zurückbehaltungsrechts gerichtlich geklärt werden. Schadensersatzansprüche können ebenfalls direkt mit geltend gemacht werden.

Viele Mieter sagen mir daraufhin folgendes: ich möchte meinen Vermieter aber nicht verklagen. Das ist ein ernstzunehmender Standpunkt. Immerhin handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis und man sieht sich nicht nur zweimal, sondern regelmäßig. Dann sollte man aber auch so konsequent sein und seine eigentlichen Ansprüche wirklich abschreiben. Der in der Praxis häufig gewählte Mittelweg, man ärgert sich so lange, bis man die Nerven verliert, ist kein vernünftiger und gangbarer Weg. Er führt in der Regel trotzdem zu einem Rechtsstreit, allerdings mit einem für den Mieter nicht erfreulichen Ausgang. Wer zum Beispiel in der Wut dann einfach die Miete mindert, riskiert eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

1.7.2015

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